La théorie des troubles anormaux de voisinage a été créée par la jurisprudence, sur le fondement de l’article 544 du Code civil.
En vertu de l’article 544 du Code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Depuis la Déclaration des Droits de l’Homme, le droit de propriété est absolu. Cependant, son usage ne doit pas créer des troubles excessifs à des tiers, à défaut l’auteur des troubles,pourra voir sa responsabilité engagée.
La Cour de cassation rappelle souvent que « nul ne doit créer à autrui de trouble anormal de voisinage ».
Cette théorie permet donc de rechercher la responsabilité d’un voisin, même en l’absence de faute, dès lors que sont établis :
- L’anormalité du trouble,
- Un dommage
- Un lien entre ces deux éléments.
Les troubles anormaux du voisinage sont essentiellement générés par le bruit, (Tapage diurne ou nocturne), mais cela peut être également la vue (Privation d’ensoleillement, de la vue), l'odeur, la fumée (cigarettes, barbecue) la présence d'un arbre ou d'une haie, etc.
Certains troubles proviennent de l’exploitation d’activités commerciales (bar, discothèque, garage, atelier, restaurant, installations sportives). D’autres sont causés par des travaux de construction et/ou de démolition (poussières, fissures) ou encore par des animaux domestiques (aboiement de chiens).
Il faut tout d'abord rapporter la preuve des désordres.
Le trouble est considéré comme étant anormal dès lors que son impact excède un certain seuil de tolérance, nécessairement subjectif, dans un contexte et un environnement donné.
La preuve s’établit par plusieurs moyens :
- Lettres recommandées adressés au voisin pour se plaindre des troubles
- Attestations de témoins
- Un constat d’huissier
- Un procès-verbal de la police (qui peut établir l’anormalité des nuisances sonores par exemple)
- Mains courantes/plaintes auprès des services de police
- Documents d’experts
Dans un premier temps, il est nécessaire de tenter un règlement amiable du litige en mettant en demeure le voisin indélicat de bien vouloir mettre un terme à ses nuisances répétées.
Il convient de préciser que les propriétaires sont responsables de l’activité de leurs locataires. Leur responsabilité peut être engagée en cas de troubles importants provoqués par les locataires.
De même, dans les copropriétés, l’assemblée générale a le pouvoir de décider préventivement, à l’unanimité, l’interdiction d’une activité particulièrement nuisible.
Une mesure de médiation peut être opportune.
Dans l’hypothèse où les démarches amiables n’aboutissent pas, il sera nécessaire de saisir la juridiction compétente d’une demande d’indemnisation de vos préjudices et notamment l’indemnisation du trouble de jouissance
Dans l’hypothèse de troubles acoustiques, il est nécessaire de solliciter une expertise judiciaire afin de faire constater les désordres à travers des mesures acoustiques appropriées, qui permettent d’obtenir un chiffrage des mesures correctives à mettre en place en termes d’isolation acoustique pour faire cesser le trouble.
Le juge évalue l’anormalité du trouble au regard de la répétition et de l’intensité des bruits. Il tient aussi compte des circonstances, de l’environnement ou encore de la situation de la personne et de sa sensibilité.
Enfin, vous pouvez sollicité la condamnation du voisin à effectuer des travaux.
En cas d’atteinte particulièrement grave, il est possible d’obtenir, en référé, la prescription de mesures urgentes visant à faire cesser les nuisances constitutives d’un trouble manifestement illicite.
Enfin, dans certaines circonstances, les troubles du voisinage peuvent constituer des infractions au Code de l’urbanisme.