Contentieux Locatifs

Contentieux Locatifs

Contentieux Locatifs

Vous êtes locataire, vous éprouvez des difficultés financières qui ont pour conséquence, un retard ou des impayés de loyers ? Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail ? Vous avez reçu une assignation devant le Tribunal d’instance aux fins de résiliation du bail et expulsion ? Me VITALI vous assiste, vous aide à trouver des solutions et vous représente devant le Tribunal d’instance ou le Juge de l’exécution.

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie pas son loyer ? Votre locataire est à l’origine de troubles de voisinage dans l’immeuble ? Vous souhaitez vendre votre appartement et votre locataire n’est pas parti suite au congé pour vente ? Me VITALI vous conseille et représente vos intérêts devant les Juridictions compétentes.


Côté locataires

En premier lieu, lorsque le locataire se voit signifier le commandement de payer, il doit faire son possible pour payer les sommes sollicitées dans le délai de deux mois ou a minima démontrer des efforts de paiement.

Il est par ailleurs indispensable de vérifier la régularité et l’exactitude des sommes visées par le commandement de payer.

Le commandement de payer doit revêtir des mentions et des formes spécifiques prévues par les dispositions légales à peine de nullité.

Le commandement de payer doit énoncer de manière précise et exacte la nature et le montant des sommes réclamées qui ne peuvent concerner que des loyers et charges.

Cette obligation est d’autant plus importante que le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter de la signification du commandement pour s'acquitter de la dette.

Le locataire peut saisir le Tribunal d’instance aux fins de solliciter des délais de paiement.

Dans le même temps, si le locataire est en situation de surendettement, il peut déposer un dossier auprès de la commission de surendettement. Si le dossier est déclaré recevable dans les deux mois suivant le commandement de payer, les voies d’exécution à l’encontre du locataire sont suspendues.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (Modifié par la loi ALUR) le Tribunal d’instance peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement (36 mois maximum) s’il estime que le locataire a la possibilité et les moyens de régler ses arriérés. Il apprécie le comportement et la bonne foi du locataire, sa situation personnelle et professionnelle et les explications contextualisant les difficultés qu’il a pu rencontré dans le paiement du loyer.

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du Code de procédure civile d’exécution, le Tribunal d’instance peut également accorder des délais de relogement qui peuvent aller jusqu’à 3 ans dès lors que le relogement de l’occupant ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Dans l’hypothèse où le locataire ne respecte pas l’échéancier, la suspension de la clause résolutoire prend fin.

À noter que le juge ne rend pas son ordonnance immédiatement et fixe en général son délibéré un mois plus tard.


Côté bailleurs

Les propriétaires bailleurs sont très souvent démunis face à leurs locataires en cas de loyers impayés. La procédure pour recouvrir les sommes dues et aboutir à l’expulsion du locataire est longue et complexe. Elle nécessite le respect de plusieurs étapes :

1/ Faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire

Si le locataire ne verse pas son loyer, il est nécessaire de lui faire délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le bail pour le défaut de paiement de loyers et des charges.

Le commandement de payer doit être précis sur les sommes dues et ce, à peine de nullité de ce dernier. (Article 24 loi du 6 juillet 1989).

Le bailleur doit signaler la situation à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex) et à la CAF.

De même, si le locataire n’a pas justifié d’une assurance, il est nécessaire de le mettre en demeure de justifier de la souscription d’une assurance habitation.

Le locataire a deux mois pour payer les sommes dues et régulariser la situation.

La clause de résiliation ne produit effet que deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux.

Sous peine de nullité, le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que certaines dispositions légales pour informer le locataire de ses droits, notamment la possibilité de saisir le juge du tribunal d’instance pour obtenir, le cas échéant, des délais de paiement.

Si le locataire ne se libère pas de ses obligations dans le délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le Tribunal d’instance aux fins de solliciter la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant désormais sans droit ni titre .

2/ L’assignation en référé

Le bailleur doit alors assigner en référé le locataire devant le juge d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater la résiliation du bail et demander sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyer. L’assignation doit être notifiée également au préfet (par lettre recommandée avec A.R) deux mois au moins avant l’audience.

3/ La procédure devant le Tribunal d’instance

La date d’audience est fixée par le greffe et dépend donc de l’encombrement du Tribunal d’instance et de la période de l’année.

Le Juge du Tribunal d’instance appréciera la situation financière du locataire et sa bonne foi pour lui accorder des délais de paiements (qui peuvent aller jusqu’à 36 mois).

Il peut également lui accorder des délais pour se reloger.

Si le magistrat accorde des délais de paiement au locataire, ce dernier devra absolument les respecter, à défaut, la suspension de la clause résolutoire prend effet et l’expulsion devient possible.

La décision du tribunal d’instance doit être notifiée par voie d’huissier.

Les frais d’huissiers sont des dépens dont le propriétaire peut solliciter remboursement auprès du locataire.

4/ L’exécution de l’expulsion

Après la signification de la décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer, on doit faire délivrer par voie d’huissier un commandement d’avoir à quitter les lieux dans un délai de deux mois. Il faut également adresser par lettre recommandée le commandement au préfet.

La loi impose d’attendre à nouveau un délai de deux mois suivant le commandement.

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit en effet toute expulsion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef.

L’expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la période hivernale (1er novembre/31 mars)

5/ Le recours de la Force publique

A l’issu de ce délai – et hors période hivernal - si le locataire se maintient dans les lieux, il est nécessaire de demander l’intervention de la force publique.

L’huissier demande alors au commissaire de police d’intervenir, lequel attend la décision de la préfecture pour procéder à l’expulsion.

Si l’Etat tarde à intervenir, le bailleur peut réclamer devant le Tribunal administratif l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de l’Etat.

Attention, la loi Alur, du 24 mars 2014, punit désormais de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique !